Consecuencias patrimoniales – Acto ilícito
El presente artículo es el resultado de incontables consultas que recibimos en nuestro estudio de “Locadores” que, luego de suscribir un contrato de alquiler con su “inquilino”, pierden contacto con éste y deciden por “motu proprio” ingresar a la inmueble, sin cumplir con los pasos legales necesarios.
A los efectos de desalentar esta práctica cada vez mas frecuente, les comentaré un fallo dictado por la Sala A de la Cámara Nacional en lo Civil, en el expediente caratulado «Avila Marina Ángela c/ Rodríguez Manuel y otro s/ daños y perjuicios» en el expediente Nº 463.692 – en donde se condenó a los locadores (dueños del inmueble) a resarcir económicamente al locatario (inquilino) por los daños y perjuicios que le ocasionaron los primeros por haber ingresado por la fuerza y sin consentimiento del segundo, al inmueble dado oportunamente en alquiler.-
En el caso de referencia, si bien los dueños del inmueble actuaron “so pretexto” de que su inquilino habría hecho abandono del inmueble alquilado y a los efectos de reparar supuestas filtraciones del mismo, la Justicia determinó que ingresar por la fuerza, deviene en un ilícito civil, pasible de ser reparado económicamente.-
Para brindarles una mayor claridad, y a los efectos de persuadirlos, infra les transcribo las partes relevantes y ejemplificadoras de la sentencia citada:
«Quedó demostrado que los codemandados irrumpieron en el domicilio de la actora, valiéndose de la ayuda de un cerrajero para forzar el ingreso al inmueble. Los motivos que se brindaron -filtraciones en las otras unidades que provenían del inmueble locado, comunicación del administrador que el inmueble habría sido abandonado por sus ocupantes e incumplimiento del pago de los alquileres, expensas y servicios-, si bien fueron suficientes para eximirlos de responsabilidad penal, de ninguna manera podrían erigirse como causales de justificación del delito civil del que se trata. En efecto, para entonces, estaba vigente la relación locativa en cuya virtud el locador, en modo alguno, podía entorpecer el uso y goce de la tenencia del bien (conf. art. 1515 del Código Civil). El hecho que en el inmueble permanecieran los muebles y objetos personales de la inquilina demostraban que no se había configurado para entonces el abandono de la locación que, de todos modos, sólo podría haber otorgado derecho para recuperar la tenencia previa autorización judicial.»
«El ligero accionar de los emplazados, en franca violación a elementales normas que impiden la invasión del propietario al inmueble cuya tenencia se transmitió, se configura como un ilícito civil, cuyos perjuicios deben ser reparados, pues no podría cohonestarse su desafortunada conducta de pretender ingresar al inmueble «manu militari», como si una filtración, un aparente abandono o el incumplimiento de ciertas obligaciones contractuales justificaran la subrepticia e intempestiva irrupción, violentando la cerradura y trasladando los bienes muebles a otro lugar, a punto tal que fue necesario un allanamiento en la vivienda de uno de los emplazados para dar con el paradero de algunos de ellos. Por cierto, no es suficiente la excusa brindada en el sentido que se habría anoticiado al administrador de la maniobra que se iba a encarar cuando, en rigor, en esa hipótesis lo correcto hubiere sido requerir fehacientemente al locatario el ingreso al departamento con el objetivo de atender los supuestos reclamos del consorcio.»
«Es cierto que, como se lo sostiene, el locador estaría autorizado a ingresar a la unidad si existieren motivos fundados como comprobar deterioros cuya falta de reparación podría ocasionar daños mayores en el inmueble, o si se deseare saber si el locatario hubiere llevado a cabo las reparaciones locativas que están a su cargo, etc.. Sin embargo, resulta inadmisible que ese derecho hubiera sido ejercido en forma abusiva, sin comunicárselo fehacientemente al locatario y, menos aún, se justifica la inapropiada conducta de trasladar los bienes muebles existentes en la unidad sin autorización alguna y sin que se pusieran a disposición del locatario. La ausencia de ánimo de apropiárselos que, a la postre, sustentó la eximición de responsabilidad penal, no implica la inexistencia del ilícito civil que genera la obligación de resarcir los perjuicios derivados. Mal puede insistirse en sostener que la locataria habría abandonado sus bienes muebles cuando los demandados sabían que atravesaba una dolorosa situación producto de la angustiosa enfermedad que padecía su marido que, en definitiva, provocó su lamentable deceso, lo que justificaba su temporaria ausencia en la unidad.»
«En definitiva, esa ligereza con la que se obró, a punto tal que se reconoció que se había actuado «no de la manera más feliz» y «no del todo adecuado, correcto u óptimo para encarar la solución», no podría sino comprometer la responsabilidad que les cupo en el hecho que se investiga.»
Como corolario, le sugerimos que, si Ud. pierde contacto con su inquilino y necesita imperiosamente ingresar al inmueble que oportunamente le alquiló, no dude en consultarnos para poder explicarle las diferentes opciones legales a su alcance y no incurrir en un eventual delito del cual, después, deba hacerse responsable.-
DR. DIBERNARDI
