La Justicia ordena demoler un cerramiento instalado sin autorización de los restantes copropietarios en un edificio de departamentos .-
El Juzgado Civil de San Isidro, a cargo del juez Dr. Pablo L. García Pazos, hizo lugar a una acción de despojo iniciada por el Consorcio de Propietarios Torres Jardín, ubicado en Eduardo Costa 1876 (Martínez), y ordenó a la propietaria M. P. C. A. demoler un techo instalado en el balcón de su vivienda, al considerar que la obra afectó partes comunes del edificio y fue ejecutada sin autorización.
El origen del conflicto
El administrador del consorcio, promovió la demanda luego de que la propietaria colocara un cerramiento en el patio/balcón de su unidad Funcional. Según el planteo, la estructura se apoyaba en muros maestros —bienes comunes del consorcio— y modificaba tanto la estética como la solidez del edificio, infringiendo el Reglamento de Copropiedad y el Código Civil y Comercial.
El consorcio intimó dos veces a la propietaria en 2022 para que retirara la obra, pero no obtuvo respuesta, lo que motivó la acción judicial.
La defensa de la propietaria
La demandada, negó los perjuicios alegados y sostuvo que el balcón forma parte privativa de su unidad. Afirmó además que la obra fue realizada en 2021 en respuesta a filtraciones provenientes de otra unidad funcional y que en el complejo existen otras construcciones irregulares de larga data.
También argumentó que el consorcio no siguió las formalidades de asamblea previstas por el Código Civil y Comercial para este tipo de reclamos.
La prueba clave: el peritaje
La perito ingeniera designada concluyó que:
- El techo instalado ocupa espacio perteneciente a una parte común, aunque de uso exclusivo.
- La obra no contaba con autorización del consorcio ni de la totalidad de propietarios, requisito indispensable para modificar fachadas o bienes comunes.
- El cerramiento alteró —aunque mínimamente— la estética del edificio.
Ninguna de las partes objetó el informe.
Los fundamentos del juez
El magistrado consideró probado que la propietaria realizó unilateralmente una modificación sobre un sector de la fachada —bien común e indivisible— sin solicitar autorización previa, configurando un acto de abuso de confianza según el art. 2238 del Código Civil y Comercial.
El fallo también remarca que el eventual incumplimiento de otros vecinos no habilita a convalidar nuevas irregularidades:
“La existencia de otras unidades funcionales en infracción no justifica la falta grave cometida ni exime a la propietaria de su obligación de pedir autorización y respetar las normas del reglamento”, señaló el juez.
La decisión
La sentencia ordena:
- Demoler la obra irregular dentro de los 30 días de quedar firme el fallo.
- Restituir la parte común afectada a su estado original.
- Establecer que, si la propietaria no cumple, podrá hacerlo el consorcio a costa de ella.
- Imponer las costas del proceso a la demandada.
- Diferir la regulación de honorarios para una etapa posterior.
Un antecedente relevante para la propiedad horizontal
El fallo reafirma la necesidad de que toda obra que pueda afectar la estructura, seguridad o estética del edificio cuente con autorización expresa del consorcio o de la asamblea, aun cuando se trate de sectores de uso exclusivo como balcones o terrazas.
Si en el Edificio en donde Ud. Vive, existen construcciones ilegales que afectan el uso y goce de las instalaciones comunes y/o afectan la estética del mismo, no dude en consultarnos.-
Dr. Dibernardi
