MODIFICACIONES SUSTANCIALES.-
Como consecuencia del dictado del D.N.U 70/23 dictado por el Poder Ejecutivo Nacional, se han triplicado las consultas de nuestros clientes respecto de sus alcances y posibles consecuencias jurídicas a futuro si el Poder Legislativo Nacional lo rechaza y/o el Poder Judicial luego lo decreta inconstitucional.-
A los efectos de un mejor desarrollo del presente, comenzaremos a describir los principales cambios que implemento del D.N.U 70/2023 al plexo normativo respecto de los contratos de locación, para luego vislumbrar las futuras contingencias que se podría suscitar. –
1) Plazo de la locación de inmuebles
Se modifica el art. 1198 del CCyC. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. Es decir, ya no hay plazos de Orden Público.
Sólo se establece un plazo supletorio en caso de que las partes no lo hayan fijado, que varía de acuerdo con el tipo de locación: “(i) en los casos de locación temporal, los usos y costumbres del lugar donde se encuentre el inmueble locado, (ii) vivienda permanente, con o sin muebles, será de 2 años y (iii) otros destinos 3 años”.
No fue modificado el art. 1197, por lo tanto, siguen vigentes los plazos máximos de la locación: 20 años destino habitacional; 50 años para los otros destinos.
2) Moneda de pago y actualización
Se modifica la redacción del art. 1199 del CCyC, permitiéndose pactar libremente que el canon locativo sea en moneda de curso legal o moneda extranjera. Al referirse a “moneda extranjera”, podemos entender que a diferencia del modificado art. 765 del CCyC que se refiere a “moneda que no sea de curso legal”, con ello no sería posible el pago del canon locativo en criptomonedas.
Se prohíbe al inquilino que cancele en otra moneda que no sea la del contrato, salvo pacto en contrario.
La norma permite el ajuste (actualización) de los contratos en moneda de curso legal o extranjera por cualquier índice público o privado, exceptuándolos así expresamente de la prohibición de indexación (art. 10 de la ley 23.928), sin importar el destino.
Asimismo, determina que de no publicarse el índice convenido se debe utilizar el oficial de características similares, del INDEC, si el canon se fijó en moneda de curso legal, u órgano del país de la moneda extranjera pactada.
3) Obligaciones del locador/ dueño
Entre las modificaciones introducidas al CCyC por el DNU, se modifica la Sección 4 del Capítulo de las Locaciones con respecto a las Obligaciones del Locador determinadas por el Código.
Deroga el art. 1202 del CCyC, que obligaba al locador a pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, aun cuando no estuviera convenido. Por dicha razón sería conveniente preverlo en los contratos a suscribir.
También deroga el art. 1204, sobre el caso de “Pérdida de luminosidad del inmueble”.
Queda derogado el art. 1204 bis introducido en el Código por la ley 27.551, que le otorgaba al locatario la facultad de compensar gastos y acreencias a cargo del locador con cánones locativos.
4) Fianza, garantía y periodicidad del pago
Se modifica sustancialmente el art. 1196 del CCyC, sustituyendo totalmente su anterior redacción. Se abandona su referencia a la “Locación habitacional”. En consecuencia, es una norma general que se aplica a todo tipo de objeto que puede ser locado y para todos los destinos.
Determina la libertad en la periodicidad del pago del precio de la locación. Este podrá ser anual, semestral, trimestral, o el que pacten las partes con el límite de que no podrá ser inferior a un plazo mensual. A comparación con la normativa anterior, nada impide que se pacte cobrar alquileres de forma anticipada.
Con respecto a la fianza, las partes podrán fijar libremente el monto y moneda de la fianza y depósitos en garantía, así como pactar la forma en que las sumas serán devueltas al finalizar la locación.
5)Resolución imputable al locatario (art. 1219) y al locador (art. 1220)
El DNU también modifica la Sección sobre “Extinción” del contrato de locación.
Así, introduce un inciso al art. 1219 del CCyC, que enumera las causales por las cuales el locador puede resolver el contrato, agregando a las enumeradas “d) por cualquier causa fijada en el contrato”.
Se modifica la redacción del art. 1220 del CCyC. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple en “la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido”; pero el DNU agrega: “salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario”.
6) Resolución anticipada
Se modifica el art. 1221 del CCyC y se simplifican los supuestos en que el locatario puede resolver el contrato.
El locatario lo puede resolver en cualquier momento; pero deberá pagar el 10% del monto que le reste abonar hasta la finalización del contrato. El plazo se computará desde la fecha en que el locador recibió la notificación de la rescisión.
Entendemos que por el principio de “libertad de contratación” (art. 958 CCyC reformado por el DNU), las partes podrán pactar a su voluntad el modo y los montos de la rescisión anticipada; ya que el art. 1221 solamente otorga una facultad al locatario de resolver el contrato, pero podría quedar a voluntad de las partes el modo y los montos para que sea efectiva. Es decir, el monto determinado en el artículo no sería de Orden Público.
Igualmente se deroga la posibilidad del locatario de resolver el contratado sin indemnizar: al no ser una norma de orden público, como ya hemos expresado, las partes podrían pactarlo.
7) Renovación en contratos de vivienda
El DNU 70/2023 deroga expresamente el art. 1221 bis introducido por la ley 27.551, que regulaba el procedimiento para la renovación de la locación en los casos en que se destinaba a vivienda.
Ahora bien, descripto los alcances del DNU bajo análisis, no resulta difícil avizorar las futuras consecuencias jurídicas de los contratos celebrados bajo su órbita, si luego el Congreso de la Nación lo rechaza y/o el poder Judicial eventualmente lo decreta inconstitucional.-
Cualquiera sea el caso del rechazo, lo que generara en un verdadero incordio en las relaciones jurídicas entre los propietarios e inquilinos.-
En mayor medida, seguramente serán los inquilinos los que intentaran readecuar los términos del contrato celebrado a los viejos parámetros de la ley 27.551 y; con ello, discutir entre otras cuestiones los plazos de vigencia contractual, moneda de pago, actualización del canon locativo, entre otras cuestiones.-
En función de lo antes dicho y razón de las necesidad de la sociedad en celebrar contratos de locación, desde este estudio proponemos redactar contratos que logren un justo equilibrio entre las normativas antes citadas, respetando los principio de igualdad y ecuanimidad entre las partes.-
Si Ud. tiene dudas de cómo confeccionar un nuevo contrato de alquiler bajo estas circunstancias excepcionales, no dude en consultarnos a nuestros teléfonos de contacto.
Dr. Dibernardi
