A partir del 1-7-2020 entro en vigencia la ley 27.551 que reforma algunos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación. Esta nueva ley tendrá plena validez para todos los contratos celebrados a partir del 1-7-2020.-
A continuación, explicamos las modificaciones más destacadas:
- CLAUSULAS DE ACTUALIZACION MONETARIA – PROHIBICION DE SUSCRIPCION DE PAGARES.-
En los contratos de locación destinados al uso de vivienda particular, los ajustes del canon locativo, sólo podrán realizarse una vez al año, utilizando una fórmula compuesta por la evolución de los salarios (RIPTE) y por la evolución de la inflación que mide el INDEC (IPC). Este índice será publicado mes a mes en la página del Banco Central de la República Argentina.-
No podrá suscribirse clausula alguna que establezca bonificaciones ni otras metodologías que induzcan al error del locatario. Tampoco se podrá suscribir pagares y/o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.-
Esta prohibición de indexación, no se aplican en los contratos comerciales (locales comerciales, oficinas, depósitos, fabricas); por lo cual las partes tiene plena libertad en acordar el precio y su forma de actualización.-
- OBLIGATORIEDAD DE DECLARAR LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN ANTE LA ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS (AFIP):
Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la AFIP, dentro de los plazos que disponga este organismo, bajo los apercibimientos de la ley 11.683 (EVASION FISCAL).-
Ahora bien, téngase presente que cualquier acción Judicial motivada en un eventual incumplimiento de lo convenido en el contrato de locación, previo a correr el traslado de la demanda a la incumplidora, el Juez Natural de la causa informará a la AFIP sobre la existencia del contrato a los fines de que dicho ente recaudador tome la intervención que corresponda.-
- DURACION DEL CONTRATO.-
El plazo mínimo del contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se amplía de dos a tres años.-
Las excepciones al plazo mínimo que establece la nueva ley son: (1) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; (2) habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o supera los 3 meses se presume que no fue hecho con fines turísticos; (3) guarda de cosas; y (4) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada y que debe normalmente cumplirse en un plazo menor pactado.
- PROHIBICION DE PAGOS DE ALQUILERES POR ADELANTADO –
En los contrato de alquiler destinados a vivienda no se puede pedir al locatario: el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a 1 mes; depósitos de garantía o exigencias asimilables mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler; el pago de valor llave o equivalentes; y/o la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
- OBLIGATORIEDAD EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS:
Las expensas que deriven de gastos habituales, esto es, aquellas vinculadas con los servicios normales y permanentes, podrán estar a cargo del locatario, mientras que las expensas que gravan la cosa o las expensas comunes extraordinarias estarán a cargo del locador. Ello, Independientemente a cómo el consorcio de propietarios suspicazmente las categorice como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.-
- IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD (ABL Y ARBA):
El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad (Ej ABL y ARBA).-
- DEPÓSITO EN GARANTÍA:
El monto de la garantía debe ser una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional si el depósito fue inferior a un mes de alquiler. De esta manera, al finalizar el contrato, la devolución deberá realizarse al momento de la restitución del inmueble, y actualizada al valor del último mes de alquiler.
- DERTERMINACION DE FIANZAS POR EVENTUALES INCUMPLIMIENTOS CONTRACTUALES. ALTERNATIVAS POSIBLES.-
El locatario debe proponer al menos dos alternativas entre: (1º) título de propiedad inmueble; (2º) aval bancario; (3º) seguro de caución; (4º) garantía de fianza o fiador solidario; y/o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
En caso de ser más de un inquilino se deben sumar los ingresos de cada uno. El locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo cuando la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse hasta un máximo de diez veces el valor mensual de la locación.
- REPARACIONES A CARGO DEL LOCADOR:
El locador tiene a su cargo la conservación de la cosa locada, es decir, que deberá efectuar cualquier reparación que importe el deterioro en su calidad o defecto, originada por cualquier causa no imputable al locatario.
Si se tratare de una reparación urgente, el locatario podrá reclamar al locador que la efectúe notificándolo debidamente por el plazo de 24 hs.
En caso de reparaciones que no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador por un plazo no inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación.
En caso de negativa o silencio del locador, transcurrido el plazo correspondiente, el locatario podrá realizar la reparación por sí con cargo al locador. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
- COMPENSACION MONETARIA DE LOS GASTOS INCURRIDOS POR REPARACIONES:
Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, siempre previa notificación fehaciente.-
La ley introduce la posibilidad de que el locatario puedan efectuar los arreglos y descontarlos del alquiler, dado que en caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
- RECISIÓN DEL CONTRATO POR EL LOCATARIO:
El locatario podrá pedir la rescisión del contrato en los siguientes casos: (1º) si por causas no imputables al locatario, se viera impedido de usar o gozar de la cosa, en cuyo caso también podrá solicitar o la cesación del pago del precio por el tiempo que se viera impedido de usar o gozar de la cosa; (2º) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar su decisión al locador con al menos un mes de anticipación; (3º) si la cosa locada es un inmueble destinado a vivienda la notificación se deberá realizar con una anticipación de tres meses o más; y/o (4º) frente al silencio del locador o su negativa de llegar a un acuerdo, encontrándose debidamente notificado.
- INDEMNIZACIÓN POR RESCISIÓN ANTICIPADA:
En caso de que la rescisión ocurriera transcurridos seis meses de contrato, el locatario debe abonar al locador la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Si se trata de la rescisión de contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos por lo menos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna. Tampoco corresponderá abonar indemnización en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado.
Por último, en los casos de los supuestos del art. 1199 del CCyCN el locatario deberá abonar dos meses de alquiler.
- RENOVACIÓN DEL CONTRATO:
Las partes podrán acordar las condiciones de renovación contractual con tres meses de anticipación. Para ello, la parte interesada en renovar deberá notificar fehacientemente a la otra en un plazo no mayor de 15 días corridos.- Si las parte locadora guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y está debidamente notificado, el inquilino podrá finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización.
